皆さん、こんにちは。インドシナ・リーガル(IndochinaLegal)のロマーリョ(Lomaglio)です。

　今回は、前回の「外国人向け住宅用不動産」に引き続き、「建設中の不動産に投資するには？」をテーマとして、改正住宅法について解説していきたいと思います。

過熱するベトナム不動産市場

　ベトナムの不動産市場は、今年から回復の兆しを見せています。特にホーチミン市とハノイ市では新たな不動産プロジェクトが目白押しで、不動産ディベロッパーは建設中の不動産を有利な条件で積極的に売り出しています。

　2014年11月に国会で可決された改正住宅法第66号/2014/QH-13により、今年7月1日以降、外国人のベトナムにおける不動産投資の条件が大幅に緩和されました。不動産市場が海外投資向けに開放されている中、建設中の不動産に投資するにはどうすればよいのでしょうか。以下、注意すべき点を見てみましょう。

(改正住宅法の詳細は、前回の記事「ベトナムの法律事情(1)：改正住宅法/外国人向け住宅用不動産」をご参照下さい。)

注意すべき点(1)：選定条件

　まず、売り手は、不動産プロジェクトの投資家でなければなりません。また、売り手は以下の書類が必要です。

・土地使用権証明書
・プロジェクトの許可書
・建築設計に関する所管官庁の承認書類
・建設許可書(必要に応じて)
・プロジェクトのスケジュールに応じたインフラ施設の完成検査と承認に関する書類

　また、該当する不動産が住宅とその他用途の複合施設であれば、「基礎工事の完成検査と承認に関する書類」が追加で必要になります。

　該当する不動産が分譲マンションや戸建て住宅の場合、追加条件として「海外投資家向け不動産としての適格性に関する所管官庁の承認書類」「所管官庁による土地収用の承認や住宅除去・取り壊しの告知がないこと」「これまでに住宅ローンがないこと(そうでない場合は、買い手と金融機関の間に別段の合意があること)」が必要になります。

注意すべき点(2)：取り引きの条件

支払い条件
　最初の割賦は全額の30％を超えてはなりません。また2回目の割賦はプロジェクトのスケジュールに応じて決まります。売り手が外資系企業の場合、2回目の割賦は全額の50％を超えてはなりません。

　いかなる場合でも、売り手は土地使用権証明書と家屋所有権証明書の発行前に販売価格の95％を超える額を徴収してはなりません。また、いかなる状況においても、不動産のハンドオーバー及び土地使用権証明書と家屋所有権証明書の発行前に支払いを完了させてはなりません。

銀行保証
　分譲マンションや戸建て住宅の建設が工期までに完了しない場合、売り手は買い手が事前に支払った額の返済を確保するため、銀行保証を提供する必要があります。これについて、ベトナム国家銀行(中央銀行)は先日、銀行保証を提供できる銀行のリストを発表しています。

公正証書
　売り手が家族もしくは個人で不動産業に従事しており、それが小規模でビジネス登録を必要としない場合、契約は公証人によって起草されなければなりません。

譲渡契約
　買い手は、建設中の不動産の売買契約書を譲渡できます。売り手は譲渡において、追加料金を請求することができません。

不動産市場の回復

　専門家は、今年からベトナムの不動産市場が回復すると見ています。この回復は、海外投資向けの不動産投資に関する改正投資法に強く表れています。これは、より多くのディベロッパーが建設中の不動産を売り出すことを期待するものです。

　取り引きの安全性を保証するため、改正投資法では色々な条件を規定しています。手続きの詳細については施行細則を待つ必要がありますので、建設中の不動産へ投資する場合、最新の規定にご注意下さい。