皆様、こんにちは！！

ホーチミンの賃貸不動産、売買不動産を取り扱う エヌアセットベトナム の西村です。

2015年7月に施行された改正住宅法によって、外国人（ベトナム国籍を持たない個人）と外資系企業の住宅所有が緩和されました。そのため、最近弊社では、「不動産売買」に関するお問い合せが非常に増えています。今回は、更なる番外編として、この場をお借りして 住宅法が具体的にどのように変わったのか 、Q & A方式で解説したいと思います。

【Q1】 どのような外国人がベトナムで住宅を保有できますか？

改正住宅法によって、以下の2つの対象者の住宅所有が可能となりました。

（個人） ベトナムに入国を許可された外国人

（法人） ベトナム投資法に基づいて設立された外資系企業の他、外国企業の支店、駐在事務所、外国投資ファンド及びベトナムで活動する外国銀行の支店

個人の場合には、政令第99号/2015/ND-CP（2015年12月10日施行）により、 「パスポートに入国印」があればよい とされており、滞在期間は問われていないため、いわゆる「ビザ（査証）」は必要ないとされています。

法人の場合には、ベトナムにおける組織であることが要件となっており、例えば、日本の本社がベトナムの不動産を取得することは認められていません。

【Q2】 取得できる住宅形態は？　取得を制限する規定はありますか？

住宅開発プロジェクト（いわゆる分譲案件）内のコンドミニアム（分譲マンション）または戸建て となっています。但し、コンドミニアムについては1棟の戸数の30％まで、戸建て住宅については1街区につき250戸まで、に制限されています。

住宅開発プロジェクト内に限定されていますので、いわゆる既存の戸建てなどベトナム人個人が保有している中古物権は取得できないということになります。また、総戸数に対する外国人の上限が設定されているため、制限を超えてしまった場合には、その取引は無効となり、所有証明書が発行されないと解釈されています。

© N-Asset Vietnam, ホーチミン市ビンタイン区｢ビンホームズ・ニューポート｣案件

【Q3】 外国人が取得した住宅の「所有期間」は、どうなるの？

ベトナム人が住宅を取得した場合は原則的に「永久」となりますが、外国人については以下の通り期限が定められています。

（個人） 最長50年。 但し、所定の手続きを行えば1回に限り更新が認められます（更に50年の延長が可能）。

（法人） 法人の存続期間。

【Q4】 外国人が取得した後の住居使途、何か制限がありますか？

個人所有の場合、自身の住居として使用するのはもちろん、事前に所轄機関に届け出ることで、 第三者への賃貸も可能 とされています。

一方、法人所有の場合は、社宅用など自社のための使用に限定され、第三者への賃貸は認められていません（不動産事業法による規制）。

不動産事業法、土地法など、不動産事業、権利関係に関連する法律があり、規模が大きい取引や繰り返し行われる取引は、不動産事業法の適用対象となる可能性が高いことから、小規模・非反復的な取引に留める必要があります。そのため、現状では、投資・投機目的の場合はとりあえず1～2戸程度の購入に留めておき、更なる細則が出るまで様子を見ているケースが多いです。

次回は、賃貸経営で発生する具体的な実務について解説します！